공동명의 부동산 매매, 전세 계약시 필요서류 및 주의사항, 사기 피하는 방법(공동명의 부동산 전세 거래)

오늘은 공동명의 부동산의 매매, 전세 계약시 필요서류 및 주의사항에 대해 알아보려고 합니다.

요즘은 부부간 공동명의 또는 상속이나 증여로 인해 가족들 명의로 공동으로 부동산을 소유하는 경우가 늘고 있습니다.

이 경우 어떻게 거래해야하는지 그리고 꼭 필요한 서류 및 주의사항에 대해 알아보려고 합니다.

계약 전 우리가 우선적으로 알아야 할 것은 민법입니다. 모든 계약 및 거래는 법에 기초해서 이루어지 때문입니다.

 

제264조(공유물의 처분, 변경)

 

공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

 

제265조(공유물의 관리, 보존)

 

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

 

이렇게 되어 있습니다.  특히 264조를 보면 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다고 되어 있고 공유물 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정합니다.

 

공동명의로 된 부동산 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수의 동의,  공동명의로 된 부동산의 처분, 변경할 경우에는 명의자 전원이 동의해야 합니다.

 

따라서 전세계약을 하는 경우 만약 부부가 공동명의로 가지고 있고 계약서 작성시 한사람만 나오는 경우에 이는 과반수가 아닌 50%의 지분만 가지고 있는 자와의 계약이 되므로 나중에 문제가 생길 수도 있고 보장을 못 받을 수도 있다. 

따라서 전세계약을 하는 경우 부부 모두가 참석하여 전세계약을 진행해야 하며,  매매계약을 하는 경우도 한 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하지 못하므로 부부가 모두 참석하여 매매계약을 진행해야 나중에 법적 보호를 받을 수 있는 것이다.

가장 좋은 것은 매매자 또는 임대인 전원이 참석하여 거래를 진행하는 것이 좋고 부득이하게 한쪽만 참석이 가능한 경우에는 인감증명서와 위임장을 반드시 받아야 하고 신분증 또한 복사해서 받아 놓는 것이 좋다.

그리고 계약서도 한쪽을 상대방으로 하는 계약서가 아닌 조금 더 복잡하고 자세하게 작성해야 하는데 이건 부동산쪽에서 잘 모르고 대충 진행하는 경우가 많으므로 유의해야 한다. 

 

일단 계약서 상에 매도인 또는 임대인 란에 부부 각각의 명의가 들어가야 하며, 만약 한쪽만 참석해서 계약을 할 경우에는 위임장과 더불어서 계약서 상 50% 지분에 관한 위임자가 부부중 한쪽이 위임 받아 날인한다는 것이 들어가는 것이 좋다.

 

예를 들자면 만약 매도인이나 임대인이 부부공동명의로 소유하고 있다면 계약서에는 이렇게 나오는것이 좋고 

만약 3명이 공동소유하고 있다면 이런식으로 나오는 것이 좋겠다 이 계약서와는 별개로 위임장과 신분증, 그리고 인감증명서는 각각 받아 놓는 것이 좋다.

그리고 주민등록번호 전화번호 등등 다 기재하고 각각 계약에 동의했는지 확인도 필수적으로 하는 것이 좋다.

특히 전세자금대출을 받으려는 생각이 있다면 계약서에 명시하고 위임장 신분증, 인감증명서를 꼼꼼하게 받아 놓아야 나중에 여러번 일하는 수고를 덜 수 있다.

이렇게 꼼꼼하게 서류를 받지 않고 공동명의 부동산에 대해 전세계약 또는 매매계약을 지분 중 절반 또는 일부를 가지고 있는 사람을 대표로 믿고 계약을 했다면 그 계약은 공동명의인 중 한쪽 상대방과의 계약이므로 나중에 보장을 받지 못하고 법적효력도 부인될 수 있다. 그러므로 꼼꼼하게 계약해야 나중에 문제가 생겼을 때 대항력을 갖출 수 있다.

그리고 계약서 또는 위임장에는 00아파트 00동 00호에 대한 전세계약 또는 매매계약을 000에게 위임한다는 내용을 적어 놓는 것이 좋다.

 

그리고 계약서를 작성했다면 잔금 지급과는 별개로 확정일자를 받는 것이 좋으며 잔금을 치룸과 동시에 전입신고를 해야 나중에 선순위로 대항력이 생긴다. 

그리고 추가로 해야할 일로는 부동산거래계약 신고필증 또는 주택임대차 신고필증을 발급 받아야 하는데 

주택임대차 신고는 수도권, 광역시, 세종시, 그리고 각 도의 시 지역에서 전세 6,000만원 이상, 월세 30만원 초과 주택 임대차 계약을 맺은 경우 30일내에 지방자치단체에 신고해야한다. 

주민센터 방문 또는 인터넷으로 신청이 가능하므로 해당하는 경우 이것 또한 챙겨야 하겠다.